Kesin tutar belediyenin tahakkukudur. Vergi değeri bin liranın altındaki kısmı, vergi kuruşları atılarak hesaplanır.
Emlak vergisi ne zaman ödenir? 2026 taksit tarihleri
Emlak Vergisi Kanununun 30. maddesine göre emlak vergisi iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs, ikinci taksit Kasım ayı içinde. Son gün hafta sonuna ya da resmî tatile denk gelirse süre izleyen ilk iş gününe uzar.
| Yıl | Taksit | Ödeme dönemi | Son ödeme günü |
|---|---|---|---|
| 2026 | 1. taksit | Mart – Mayıs | 1 Haziran 2026 Pazartesi (31 Mayıs 2026 hafta sonu) |
| 2026 | 2. taksit | Kasım | 30 Kasım 2026 Pazartesi |
| 2027 | 1. taksit | Mart – Mayıs | 31 Mayıs 2027 Pazartesi |
| 2027 | 2. taksit | Kasım | 30 Kasım 2027 Salı |
Vergiyi isterseniz ilk taksit döneminde tek seferde de ödeyebilirsiniz. Taksitler eşittir; ödemediğiniz taksite son günün ertesinden itibaren gecikme zammı eklenir.
Emlak vergisi nasıl hesaplanır?
Emlak vergisi = Emlak vergi değeri × Vergi oranı × Hisse oranı
Vergi değeri, belediyenin arsa metrekare birim değerleri ve bina metrekare inşaat maliyetleriyle hesapladığı değerdir; piyasa (rayiç) satış fiyatı değildir. Oranlar Emlak Vergisi Kanununun 8. ve 18. maddelerinde yer alır ve büyükşehir belediyesi olan 30 ilde iki katı uygulanır:
| Taşınmaz | Diğer iller | Büyükşehir | 1.000.000 ₺ değerde (büyükşehir) | 2.500.000 ₺ değerde (büyükşehir) |
|---|---|---|---|---|
| Konut (mesken) | binde 1 | binde 2 | 2.000 ₺ | 5.000 ₺ |
| İş yeri ve diğer binalar | binde 2 | binde 4 | 4.000 ₺ | 10.000 ₺ |
| Arsa | binde 3 | binde 6 | 6.000 ₺ | 15.000 ₺ |
| Arazi (tarla, bahçe) | binde 1 | binde 2 | 2.000 ₺ | 5.000 ₺ |
Büyükşehir illeri: Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bursa, Denizli, Diyarbakır, Erzurum, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kahramanmaraş, Kayseri, Kocaeli, Konya, Malatya, Manisa, Mardin, Mersin, Muğla, Ordu, Sakarya, Samsun, Şanlıurfa, Tekirdağ, Trabzon, Van. Bu illerde 6360 sayılı Kanunla büyükşehir belediyesinin sınırı il sınırı olduğu için artırımlı oran ilin tamamında geçerlidir.
Örnek: İstanbul’da vergi değeri 2.958.000 ₺ olan bir konutun vergisi 2.958.000 ₺ × binde 2 = 5.916 ₺; Mayıs ve Kasım’da 2.958 ₺ olmak üzere iki taksitte ödenir.
2026’da emlak vergisi ne kadar arttı?
Takdir komisyonları 2025’te 2026 için yeni arsa ve arazi birim değerleri belirledi. 7566 sayılı Kanunla Emlak Vergisi Kanununa eklenen geçici 23. madde, bu değerlerle hesaplanan 2026 vergi değerinin 2025 değerinin “iki kat fazlasını” geçemeyeceğini düzenledi.
Bu ifade sıkça “en fazla 2 katı” diye aktarılıyor; oysa Hazine ve Maliye Bakanlığının Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 89) sınırı 2025 değeri + 2 × 2025 değeri olarak hesaplıyor. Yani 2026 vergi değeri en fazla 2025 değerinin 3 katı olabilir (en çok %200 artış). Oranlar değişmediği için vergi de en fazla 3 katına çıkar. Tebliğdeki örnekler:
| Tebliğ örneği | 2025 değeri | Yeni birim değerle hesaplanan | Üst sınır (3 katı) | 2026 vergi değeri |
|---|---|---|---|---|
| Arsa (Örnek 1) | 900.000 ₺ | 6.000.000 ₺ | 2.700.000 ₺ | 2.700.000 ₺ |
| Konut (Örnek 2) | 986.000 ₺ | 3.784.000 ₺ | 2.958.000 ₺ | 2.958.000 ₺ |
| Arazi (Örnek 3) | 112.000 ₺ | 250.000 ₺ | 336.000 ₺ | 250.000 ₺ |
| Fabrika (Örnek 4) | 7.772.000 ₺ | 17.627.000 ₺ | 23.316.000 ₺ | 17.627.000 ₺ |
Hesaplanan değer üst sınırın altında kalıyorsa o değer uygulanır. Araçta “2025 vergi değerim” seçeneği, geçen yılki değerinizden 2026 için ödeyebileceğiniz en yüksek vergiyi gösterir.
Sonraki yıllar
2027, 2028 ve 2029 yıllarında vergi değeri, bir önceki yılın değerinin o yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranı kadar artırılmasıyla bulunur (7566 sayılı Kanundan önce bu artış oranın yarısıydı). Oran, TÜİK’in Ekim ayı yurt içi üretici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama artıştır ve Kasım başında belli olur; Gelir İdaresi bir tebliğle ilan eder. Son belirlenen oran (2026): %27,83. Buna göre 2027 vergi değeriniz 2026 değerinizin %27,83 fazlası olur, oranlar değişmediği için emlak vergisi de aynı oranda artar.
Emekliler emlak vergisi öder mi? Muafiyet şartları
Emlak Vergisi Kanununun 8. maddesi ve 2006/11450 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla aşağıdaki kişilerin tek konutunun bina vergisi oranı sıfırdır:
- Geliri yalnızca sosyal güvenlik kurumundan aldığı aylıktan ibaret olanlar (emekliler),
- Hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler,
- Gaziler, engelliler, şehitlerin dul ve yetimleri.
Şartlar: Türkiye’de tek konut (hisseli sahiplikte hisse kadar), konutun brüt 200 m²’yi geçmemesi ve emekli aylığı dışında kira, faiz gibi başka gelir olmaması. Yazlık olarak kullanılan konutlarda muafiyet uygulanmaz. Muafiyet kendiliğinden başlamaz; konutun bulunduğu belediyeye başvurmanız gerekir. Arsa ve iş yerleri bu muafiyetin dışındadır.
Emlak vergisi sorgulama ve ödeme
Emlak vergisi belediyeye ödenir. Borcunuzu, taksit tutarlarınızı ve vergi değerinizi şu yollardan öğrenebilirsiniz:
- Belediyenin internet sitesi: Büyük belediyelerin çoğunda T.C. kimlik numarasıyla emlak vergisi borç sorgulama ve kartla ödeme vardır.
- e-Devlet: e-Devlet’e bağlı belediyelerde “emlak vergisi borcu sorgulama” ve ödeme hizmetleri bulunur.
- Belediye veznesi ve anlaşmalı bankalar: Gişeden ya da internet bankacılığından ödenebilir.
Ödemeden önce sorguladığınız tutarı bu araçla karşılaştırabilirsiniz. Ödenmeyen taksitlere aylık %3,7 gecikme zammı eklenir; tutarı gecikme zammı hesaplama aracında ayrıntılı görebilirsiniz.
Değerli konut vergisi 2026
Bina vergi değeri 17.711.000 ₺’yi aşan konutlar ayrıca değerli konut vergisi öder (Emlak Vergisi Kanunu md. 42–44, Seri No: 88 tebliği). Türkiye’de tek konutu olanlar muaftır. Vergi Gelir İdaresine Şubat ve Ağustos aylarında iki taksitte ödenir.
| Bina vergi değeri | Oran | Örnek vergi |
|---|---|---|
| 17.711.000 ₺ – 26.567.000 ₺ | Aşan kısma binde 3 | 26.567.000 ₺ için 26.568 ₺ |
| 26.567.000 ₺ – 35.425.000 ₺ | Aşan kısma binde 6 | 35.425.000 ₺ için 79.716 ₺ |
| 35.425.000 ₺ üzeri | Aşan kısma binde 10 | 45.425.000 ₺ için 179.716 ₺ |
Emlak Vergisi: Sık Sorulan Sorular
Emlak vergisi ikinci taksit ne zaman ödenir?
2026 yılı emlak vergisinin ikinci taksiti Kasım ayı içinde ödenir; son ödeme günü 30 Kasım 2026 Pazartesi’dir. Bu tarihten sonra ödenen taksite her ay için %3,7 gecikme zammı eklenir.
Emlak vergisi birinci taksit ne zaman ödenir?
Birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında ödenir. 2026 yılında 31 Mayıs Pazar gününe denk geldiği için son gün 1 Haziran 2026 Pazartesi oldu. 2027 yılında birinci taksitin son günü 31 Mayıs 2027 Pazartesi’dir.
Emlak vergisi nasıl hesaplanır?
Emlak vergisi = Emlak vergi değeri × vergi oranı. Konutta oran binde 1, iş yerinde binde 2, arsada binde 3, arazide binde 1’dir; büyükşehir illerinde bu oranlar iki katı uygulanır. Örneğin İstanbul’da vergi değeri 2.958.000 ₺ olan bir konutun yıllık vergisi 5.916 ₺, her taksiti 2.958 ₺ olur.
Emlak vergisi 2026’da ne kadar arttı?
7566 sayılı Kanunla 2026 yılı vergi değeri, 2025 değerinin “iki kat fazlasını” geçemez. Hazine ve Maliye Bakanlığının Seri No: 89 tebliğindeki örneklere göre bu, 2025 değeri + 2 × 2025 değeri, yani en fazla 3 katıdır (en çok %200 artış). Oranlar değişmediği için vergi de en fazla 3 katına çıkabilir; takdir edilen yeni değer daha düşükse o uygulanır.
Emekliler emlak vergisi öder mi?
Geliri yalnızca emekli aylığından ibaret olanlar, Türkiye’de brüt 200 m²’yi geçmeyen tek konutları için emlak vergisi ödemez (2006/11450 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile oran sıfır). Aynı hak hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlere, gazilere, engellilere, şehitlerin dul ve yetimlerine de tanınır. Kira geliri gibi başka bir geliriniz, ikinci bir konutunuz ya da 200 m²’yi aşan bir konutunuz varsa muafiyet uygulanmaz; muafiyet için belediyeye başvurmanız gerekir.
Emlak vergisi nereden sorgulanır ve nasıl ödenir?
Emlak vergisi borcunuzu ve vergi değerinizi taşınmazın bulunduğu belediyenin internet sitesinden, e-Devlet’teki belediye hizmetlerinden ya da belediyeye giderek öğrenebilirsiniz. Ödeme belediyenin internet sitesi, e-Devlet, belediye vezneleri ve belediyenin anlaştığı bankalar üzerinden yapılır. Emlak vergisi tapu kaydına bağlıdır; ayrıca bildirim yapmanız gerekmez.
Emlak vergisi ödenmezse ne olur?
Süresinde ödenmeyen taksite 6183 sayılı Kanuna göre gecikme zammı işler; şu an oran aylık %3,7’dür ve ay kesirleri gün hesabıyla eklenir. Borç birikirse belediye ödeme emri gönderip haciz yoluna gidebilir; tapuda satış ve devir işlemlerinde de emlak vergisi borcunun ödenmiş olması aranır.
Hisseli tapuda emlak vergisini kim öder?
Paylı mülkiyette her malik, kendi hissesine düşen vergiden sorumludur. Örneğin yarı yarıya ortak olduğunuz bir konutta yıllık verginin yarısını siz ödersiniz. Araçta hisse oranınızı yazarak payınıza düşen tutarı görebilirsiniz.
Değerli konut vergisi kimlere çıkar?
Bina vergi değeri 2026’da 17.711.000 ₺’yi aşan konutlar değerli konut vergisine tabidir. Türkiye’de tek konutu olanlar muaftır. Vergi, sınırı aşan kısma binde 3, 6 ve 10 oranlarıyla kademeli uygulanır ve Şubat ile Ağustos aylarında Gelir İdaresine ödenir; emlak vergisinden ayrıdır.
Kaynaklar
- 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu (md. 8, 18, 29, 30, geçici 23; 7566 sayılı Kanunla değişik)
- Resmî Gazete, Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 89) (31.12.2025)
- Resmî Gazete, Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 88), değerli konut vergisi tutarları (31.12.2025)
- Resmî Gazete, 2006/11450 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (tek konut muafiyeti)
- 6183 sayılı Kanun md. 51, gecikme zammı oranı (aylık %3,7)
Son kontrol: 2 Kasım 2026. Hesaplama bilgilendirme amaçlıdır; kesin tutar belediyenin tahakkukudur.